观筑原创 | 武汉市房屋租赁纠纷法律大数据报告

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发布日期：2023年07月18日

编者荐语：

湖北观筑律师事务所谈旭律师团队通过对武汉市房屋租赁纠纷法律数据的搜集、汇总、归纳，深刻分析武汉市地区房屋租赁合同纠纷的裁判观点、裁判规律，具有较强的参考意义。

01 数据来源

数据来源

时间：2023年7月6日前

案例来源：Alpha案例库

全文：武汉

全文：房屋租赁中级法院：湖北省武汉市中级人民法院辖区

案件数量：31440件

检索结果可视化

本次检索获取了2023年7月6日前共31440篇裁判文书。

(一)整体情况分析从上方的年份分布可以看到当前条件下案例数量的变化趋势。自2013年起案件增幅较大，近2年案件数量有所回落。

(二)案由分布

从上面的案由分类情况可以看到，当前最主要的案由是民事，有29329件，占一半以上，其次是刑事，执行，行政，国家赔偿。

(三)行业分布

从上面的行业分类情况可以看到，当前的行业分布主要集中在房地产业，租赁和商务服务业，批发和零售业，建筑业，制造业。

(四)程序分类

从上面的程序分类统计可以得出当前的审理程序分布状况，其中一审案件有22635件，二审案件有5247件，再审案件有192件，执行案件有2989件。并能够推算出一审上诉率约为23.18%。

(五)裁判结果

·一审裁判结果

通过对一审裁判结果的可视化分析可以看到，当前条件下全部/部分支持的有10996件，占比为48.59%；撤回起诉的有5312件，占比为23.48%；其他的有4520件，占比为19.98%。

·二审裁判结果

通过对二审裁判结果的可视化分析可以看到，当前条件下维持原判的有3743件，占比为71.34%；改判的有755件，占比为14.39%；撤回上诉的有358件，占比为6.82%。

(六)法院

通过对法院的可视化分析可以看到，审理案件由多至少的法院分别为湖北省武汉市中级人民法院、武汉市武昌区人民法院、武汉市洪山区人民法院、武汉市江汉区人民法院、武汉市汉阳区人民法院。

(七)高频法条

此处统计了所有被援引的高频法条，其中，高频实体法条见下表：

重要裁判观点展示

（一）“买卖不破租赁”规则的适用及排除情形

《中华人民共和国民法典》第七百二十五条规定，“租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”。

《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释（2020修正）》（以下简称《房屋租赁司法解释》）第十四条规定，“租赁房屋在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。”

由以上法律和司法解释规定可知，适用“买卖不破租赁”规则必须符合以下三个条件：

1、房屋租赁合同合法有效。客观而言，租赁合同合法有效应是承租人以“买卖不破租赁”为由对抗新出租人的首要条件，当租赁合同尚未成立或被认定无效时，承租人主张其对租赁物享有租赁权便将因无事实与法律依据而不被支持。

对于租赁合同是否有效的争议多发生于“承租后又转租”以及“查封后又出租”的情形。首先，对于“承租后又转租”的情形，根据《中华人民共和国民法典》第七百一十六条第一款、第七百一十八条第二款的规定，承租人未经房屋所有权人授权或同意转租房屋的，其与次承租人之间的转租合同属于效力待定合同，如未得到房屋所有权人追认，该转租合同无效，次承租人则不得依据“买卖不破租赁”规则对抗房屋买受人。但在承租人的转租行为已经得到房屋所有权人追认或者房屋所有权人知道或应当知道承租人转租，且在六个月内未提出异议的情形下，该转租合同实则有效，次承租人可以援引“买卖不破租赁”规则，主张以其租赁权对抗房屋买受人。

另外，对于“房屋被查封后出租的，租赁合同是否有效”的问题，最高人民法院在《关于人民法院能否在执行程序中以被执行人擅自出租查封房产为由认定该租赁合同无效或解除该租赁合同的答复》中已明确阐明，“根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十四条，被执行人擅自处分查封物，与第三人签订的租赁合同，并不当然无效，只是不得对抗申请执行人；第三人依据租赁合同占有查封物的，人民法院可以解除其占有，但不应当在裁定中直接宣布租赁合同无效或解除租赁合同，而仅应指出租赁合同不能对抗申请执行人。”由此可知，房屋被查封后又出租的，租赁合同并不当然无效，但是承租人不得以“买卖不破租赁”规则为由对抗执行。

2、承租人实际占用租赁房屋。相较于原《中华人民共和国合同法》第二百二十九条第三款，《中华人民共和国民法典》明确了承租人的租赁权在对抗租赁物所有权变动时，承租人需要实际占有租赁物，而非仅签订“租赁合同”。这就意味着“买卖不破租赁”规则实际保护的是承租人占有、使用租赁物的权利而非租赁合同本身，在确认承租人和买受人的权利到底谁优先时，应以承租人占有房屋为租赁合同对外公示的时间点，而非以租赁合同签订的时间点作为判断标准。

3、租赁房屋的所有权在租赁期限内发生变动。所谓“所有权变动”并非局限于“出售行为”，也包括抵押、赠与，甚至包括法院执行裁定中以物抵债行为。《中华人民共和国民法典》第四百零五条明确规定了“抵押不破租赁”规则。

另外，对于排除“买卖不破租赁”规则适用的情形，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条的规定，可以总结为：（1）当事人有特别约定的情形；（2）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的情形；（3）房屋在出租前已被人民法院依法查封的情形。除此之外，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第二款还规定了“承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据”的情形。

基于以上，可以看出，在买卖不破租赁规则下，只要承租人基于合法有效的租赁合同而实际占有租赁房屋，且不存在上述特殊情形的，即便租赁房屋发生所有权变动，承租人仍有权要求继续履行原租赁合同，即所有权人不得以租赁物已不属于原出租人为由，终止租赁合同，或者阻碍承租人行使租赁合同规定的权利。

（二）商业租赁纠纷中关于合同提前解除的问题

根据“买卖不破租赁”的原则，法律对于承租人在租赁期内持续使用物业给予了最基础的保障，且根据诚实信用原则，不具备约定条件，一般不支持解除租赁合同。但在（商业类）房屋租赁中，尤其是商业地产项目的租赁中，若某一承租人因经营不善等原因闭店，会影响商业物业项目的整体经营氛围。所以大型的商业地产项目都会事先设定出租方可以提前解约的条件，条件成就时出租方可根据约定行使合同解除权，以维持良好的整体商业经营环境，从而实现共益。

1. 租赁合同提前解除的条件

根据《中华人民共和国民法典》第五百六十二条，除法定解除事由外，当事人可以约定解除合同的条件，出租方可在条件成就时依照约定请求解除租赁合同。当然，租赁合同也可约定不予解除的情形，但租赁合同约定的不予解除情形不能违背法律、法规的强制性规定。

典型案例

观点：若因不可抗力造成合同目的无法实现（如地震、疫情下政府明令禁止经营等），即使合同中约定承租方不得因此解除合同，承租方仍可依据《中华人民共和国民法典》第五百六十三条第一款行使法定解除权。出租方以合同有约定抗辩，一般不会得到法院的支持。

案例：湖北省武汉市武昌区人民法院在（2022）鄂0106民初11739号判决中认定：孙某某与武汉市硚口区某水育乐园签订的《武汉市某水育乐园百瑞景店合作经营协议》，与栾某、栾某某公司签订的《武汉市栾某某教育投资有限公司百瑞景店投资清算协议书》系当事人之间真实意思表示，未违反法律、行政法规及司法解释的相关规定，上述协议合法有效。孙某某主张解除上述两份协议既不符合约定解除的条件，亦不符合法定解除的条件，对孙某某的上述请求，本院不予支持。

2. 租赁合同提前解除的方式

和其他合同的解除方式一样，租赁合同也可采取通知解除，或以起诉或申请仲裁的方式请求解除合同。

需注意的是，通知解除租赁合同的，通知内容应当明确、具体、清楚地表达解除日以及解除意思，不应产生歧义。

3. 租赁合同提前解除时间的确定

以通知方式解除租赁合同的，根据《中华人民共和国民法典》第五百六十五条第一款规定，合同自通知到达对方时解除。

以起诉或申请仲裁的方式请求解除合同的，根据《中华人民共和国民法典》第五百六十五条第二款，在人民法院或仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。

需注意的是，如在解除函等书面通知中明确解约日期的，该日期应当略晚于对方收到函件或通知到达的时间，应留出合理的邮寄在途期间，否则即使合同有明确约定解除日或解除通知载明有解除日，但法院仍会根据解除的意思表示到达系双方解约的前提为原则，将对方实际收到解除意思之日确定为提前解除日。

案例

湖北省武汉市中级人民法院在（2023）鄂01民终3371号判决中认定：关于租赁合同解除时间的认定证据问题。涉案《租赁合同》均系甘某某、李某的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，当属合法有效，依法应受到法律的保护。根据合同约定，李某若需提前解除合同，提前十五日通知甘某某解除合同，李某自述其已于2022年1月24日离开案涉房屋。但李某没有通知甘某某解除合同，也没有与甘某某办理房屋交接手续。因此，案涉合同在租赁期满后即2022年8月16日才解除。

4. 解约通知如何有效送达

因我国意思表示采取到达主义，故在通知解除合同的情形下，通知是否送达往往成为司法实践中频发的争议焦点，也是确认解除时间等事实的关键。所以关于送达的方式，应在租赁合同中予以明确，一般较为常用的方式有邮寄书面文件、发送电子邮件、于其经营地进行张贴等。

（1）邮寄书面解约通知

书面形式为通知、函件等最主要的形式，同时也更容易进行证据保存。在租赁合同中明确约定采用书面形式寄送相应通知、函件时，需要对双方的联系地址、送达时间（即类似发出XX日后视为送达的约定）、地址变更通知义务进行详细具体的约定，尽可能确保文书送达对于出租方的单方解除不存在司法效力认定的障碍。在实践中，有以下几点须注意的事项：

①为确保送达义务的完全履行，解约方除向对方联系地址邮寄书面材料外，应同时向其法定地址邮寄送达（法人为其工商注册地址或实际经营地址；自然人则为户籍所在地或经常居住地）；

②若涉及转租等补充协议的，在补充协议中也应当明确各方的邮寄地址；

③对于一些比较常见的特殊情形，应当提前约定，比如关于拒收或无人签收的情形；

④如上文强调，解除函或解除通知中约定了提前解除日的，该日期应当晚于对方可能签收的日期；

⑤在通过邮寄送达方式外，建议多渠道发出解除通知，但不论什么形式，均应保存好相应凭证。

（2）通过电子邮件、微信、QQ等电子途径发出解约意思

由于电子途径的便利性和即时性，电子邮件以及微信和QQ等即时聊天工具成为了商事主体往来交流的首选工具。因此，建议在商业租赁合同中除了通常的联系地址约定外，也应明确约定联系人的电子邮箱、微信号、QQ号码等作为双方间通知及沟通的联系方式之一，并明确未及时变更的后果，以便相关函件和通知能够实现多渠道送达。

（3）将解除通知文本在对方经营场所进行张贴

这种方式对于出租方而言更为便利，但采用这种方式履行通知义务的，需要在合同中提前约定和明确，并尽量在对方未实际搬离前进行，张贴时也需要采取拍照、录像等方式取证。

5.租赁合同解除的法律后果

根据《中华人民共和国民法典》第五百六十六条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。结合商业租赁合同的特征，合同解除后，将不再计算租赁物业的租金、物业管理费、水电费等费用；因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任；出租方有权要求腾空并交还租赁房屋。

应提醒注意的是，商业租赁中一般都设定有免租期，但站在商业运营管理方的角度，授予免租期是以承租方按约定期限完整租赁并经营使用租赁物业为前提的。若因承租方的原因提前解除租赁合同，需要考虑免租期的租金计收规则。

（三）商业租赁合同纠纷中“三金”之区别及适用

商业地产租赁中通常会同时约定有违约金、保证金（或者表述为装修保证金、租赁保证金、履约保证金）和滞纳金，我们统称为“三金”，以下将分别对商业租赁合同中三金的法律认定及综合适用进行分析。

1. 违约金以补偿为原则兼具一定的惩罚性

常见的（商业类）房屋租赁纠纷中，出租方因逾期支付租金起诉主张解除合同，或起诉主张欠付租金，通常会同时主张违约金；但承租方一般会抗辩违约金标准过高，人民法院将根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条和最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条的规定，进行衡平和调整。法院通常会兼顾合同的履行情况、违约方给守约方带来的直接损失、逾期交付租金的过错程度、及时止损义务等因素，根据诚实信用原则和公平原则对违约金数额进行综合考量和平衡。

《中华人民共和国民法典》施行后，上述《中华人民共和国合同法》及其司法解释已废止，但《中华人民共和国民法典》第五百八十五条体现了类似规则。

案例

关于衡平后的裁判标准，参考湖北省武汉市中级人民法院在（2022）鄂01民终14163号判决中的认定：肖某某构成根本违约，应赔偿某国公司的损失。肖某某上诉认为合同终止系因疫情这一不可抗力因素造成，应认定双方无责，其不应向某国公司支付逾期付款违约金及违约解除合同的违约金。

法院认为，肖某某的违约行为及造成的违约损失是客观存在的，不可抗力是在认定平衡双方损失时基于公平原则需要考虑的因素，不能作为完全免除违约责任的依据。针对逾期支付租金的违约金，一审法院已经酌情调减了相应利率计算标准；针对违约解除合同的违约金，一审依据合同约定按照三个月租金标准认定违约金数额，系考虑出租方某国公司房屋空置损失，是合理的，故一审对该两项违约金的支持有事实和法律依据，二审予以维持。

2. 没收保证金亦为商业租赁中常用的违约责任形式之一

鉴于（商业类）房屋租赁的特性，租赁合同中一般会设计有“装修保证金”、“履约保证金”、“租赁保证金”等保证金，该等保证金的存在是为了担保承租方履行合同约定的专项义务（比如统一的装修规范），或者为保证履行合同及其附件所约定的各项义务。（商业类）房屋租赁合同通常会明确约定保证金不应被作为预付的租赁费用，仅为承租方履行租赁合同约定义务的保证。但当承租方出现逾期交租、逾期交付管理费及其他费用的情形下，出租方有权将该保证金用于冲抵承租方欠付出租方的租赁费用、管理费及其他约定费用和应由承租方赔偿的损失，且此行为不影响出租方行使任何违约责任条款。

虽然，有些（商业类）租赁合同中同时存在保证金、违约金、滞纳金等多种概念和条款设计，或者有些商业租赁合同中并未约定违约金，仅约定有发生某种情形不退还保证金；但在法律意义上，它们都是违约责任的表现形式。

案例

湖北省武汉市江岸区人民法院（2022）鄂0102民初15728号判决中认定：官某与吕某某签订的《百步亭金桥汇商铺租赁合同》依法成立并有效，对双方具有法律约束力。双方应当按照合同约定，履行义务，承担责任。《中华人民共和国民法典》第五百七十七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。吕某某在租赁期限内提前退租，构成违约，应承担相应的违约责任。吕某某于2022年3月14日腾退案涉商铺，官某可以要求吕某某支付2021年8月11日至2022年3月13日期间按7个月计算的欠付租金。吕某某主张双方协商一致租金结算金额为3万元余元，吕某某对此并未提交证据证明，官某也不予认可。对于吕某某的该项意见，本院不予采纳。吕某某要求以保证金抵扣租金，对官某并无不利，本院予以照准。扣除保证金20000元，吕某某应向官某支付租金55234元。

3. 滞纳金实为逾期付款违约金

商业地产租赁合同中约定的“滞纳金”，一般是指承租方不及时缴纳租金、物业费、管理费、水电费等费用时，应按日向出租方以一定比例支付的貌似带有惩罚性质的款项。

通过对2020年度裁判文书的研究可发现，司法实践往往将滞纳金认定为逾期交付款项违约行为对应的一种违约责任，即当事人就迟延履行合同义务所约定的单项违约金。需补充说明一点，行业惯例中常用的每日千分之三或千分之五的滞纳金，一般会被认定该计算标准过高而很难得到支持。

4. “三金”能否同时主张

司法实践中，有当事人会同时主张“三金”，法院的主流裁判思路将“三金”均认定为违约金，再统筹判断其主张的违约金是否过高。

案例

湖北省武汉市中级人民法院在（2015）鄂武汉中民商初字第00983号判决中认定：某翔公司除应向硚口文体局支付尚欠的租金47081296.49元外，还应承担逾期付款的违约责任，在硚口文体局要求以某翔公司每年最后一次缴纳租金之次日起算违约金的前提下，本院酌定某翔公司承担违约金的计算标准为，以其每年欠付租金的实际金额，从其该年度最末期实缴租金之次日起，按实际逾期天数，以中国人民银行同期贷款利率分段计算。至此，截止2015年11月9日，某翔公司应承担违约金21599741元，并承付以欠款总额47081296.49元为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算自2015年11月10日起至欠款付清之日止的违约金。

（四）能否以疫情等不可抗力的因素为由拒付租金

由于疫情等不可抗力因素影响，政府先后出台支持中小微企业和个体工商户发展的帮扶政策，要求对承租国有资产类经营用房的中小微企业和个体工商户，免收3个月房租、6个月房租减半。《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》中也表明，疫情或者疫情防控措施如果直接导致合同不能履行的，依法适用不可抗力的规定；如果仅是导致合同履行困难的，应当加强调解，引导当事人开展协商、继续履行。

但是如果房屋不涉及商业运营，疫情等不可抗力因素不影响房屋的使用价值，承租人以疫情等不可抗力因素为由拒付租金构成违约。

案例

武汉市汉阳区人民法院在（2020）鄂0105民初5187号判决中认定：原、被告双方签订的合同虽名为出租房屋委托合同，但从双方合同约定的内容可以看出，系原告将房屋交付被告使用、收益，被告支付租金的合同，双方之间系房屋租赁合同关系。首先，疫情是否导致原、被告之间的房屋租赁合同关系不能履行，原、被告之间的房屋租赁合同系关于住宅的租赁，仅涉及对于诉争房屋的居住使用而不涉及使用诉争房屋经营，疫情并不影响对诉争房屋的居住使用。其次，被告拒付租金是否构成违约，被告在疫情导致的封城期间不能缴纳租金，但在2020年4月其公司复工后应予缴纳租金，被告拒绝支付租金构成违约。本案原、被告之间租赁合同的解除系因为被告违约导致，被告应支付2020年5月4日合同解除之前的房屋租金。

（五）承租人预付租金行为的法律结果

在租赁合同履行中，经常发生出租人预先收取租金或者只认旧人不认新人（向原所有权人支付租金）的情况，更有利用长期租赁合同预先一次性向原产权人支付租金的方式来规避强制执行或者对抗新产权人的情况，而对于此些租金支付行为的法律后果，会有两种不同的情况：一种是不存在抵押、查封情况下，基于一般的买卖行为导致房屋所有权发生变动后，承租人仍按照原租赁合同向原所有权人支付租金或预付租金的；另一种是因存在在先的抵押、查封，基于法院司法处置致使房屋所有权发生变动的，承租人以已向原所有权人支付租金为由对抗新房屋所有权人。在两种情况下，承租人向原所有权人支付租金行为所产生的法律效果必然不一样。

1、基于一般房屋买卖（不存在抵押、查封），所有权发生变动的情况

根据《中华人民共和国民法典》第五百四十八条的规定，“债务人接到债权转让通知后，债务人对让与人的抗辩，可以向受让人主张”，由此可知，虽然在租赁物所有权发生变动时，新的所有人基于租赁物所有权变动承继租赁合同的权利义务，从而取得收取租金的权利，但承租人得以其预先支付租金（清偿）对抗新所有权人之租金请求权，也就是说承租人不负有就已经预先交付的租金再次向新所有人给付的义务。那对于新所有权人而言，则仅可以基于物上请求权或者不当得利返还请求权请求原所有权人返还无法律上原因而受领的租金。

当然，需要注意的是，并非是所有情形下，承租人均可以已按照租赁合同向原所有权人支付租金为由对抗新所有权人。《中华人民共和国民法典》第二百九十九条明确规定，“原出租人或受让人未将租赁物让与事由通知承租人者，承租人对原出租人支付租金（或预付租金），对受让人仍生效力”；我国民法专家王利明教授在《中国民法典评注合同编》中，也指出“在租赁物让与后，原出租人或受让人应将租金债权的移转通知承租人，若原出租人或受让人未将租赁物让与事由通知承租人的，承租人向原出租人支付租金对受让人仍有效力。受让人仅得依不当得利的规定向原出租人请求返还其无法律上原因而受领的租金。”由此，对于买卖前已经发生租赁关系的房产，租赁物转让后承租人又向原所有权人支付租金的，只有在承租人未收到房屋已转让的通知时，其向原所有权人支付租金的行为才能得以对抗新所有权人，否则新所有权人有权要求其再次支付租金。该观点在司法实践当中，也已得到普遍认可。

2、基于法院司法处置（存在在先抵押、查封），所有权发生变动的情况

根据《房屋租赁司法解释》第十四条规定可知，房屋在出租前已设立抵押权或已被法院查封的，因法院司法处置致使所有权发生变动的，并不适用买卖不破租赁原则，新所有权人不受原租赁合同的约束。这也就意味着，在“先封后租”以及“先押后租”情形下，房屋所有权发生变动的，承租人不得以“已向原所有权人支付租金为由”对抗新所有权人，新所有权人则有权解除租赁合同并要求承租人腾让房屋、支付房屋占用费，或与承租人另行协商订立新的租赁合同。

值得注意的是，因租赁权不得对抗已登记的抵押权，在抵押权实现时，抵押权人有权除去租赁权。至于除去租赁权的时点，根据最高院民二庭《民法典合同编理解与适用》的解释，可以是抵押权实现之时由抵押权人除去，也可以是在抵押权实现之后由抵押物受让人除去。前者是抵押权破除租赁，后者则是买卖破除租赁，但二者都是物权变动不影响租赁合同存续这一规则的例外。之所以出现例外，是因为物权变动发生在租赁权设立之前，因而可以对抗在后的租赁权，应当认为抵押权人或者抵押物受让人享有法定的解除权，即在实现抵押权时或者受让抵押物时，其享有依法解除租赁合同的权利，此种权利性质上属于形成权，只需以意思表示通知承租人，或者在抵押权实现程序中通知法院即可。

至于承租人的损失问题，因原所有权人与承租人之间的租赁合同并不当然无效，承租人可以无法行使租赁权为由向原所有权人主张违约责任。而且，承租人应当知道租赁权不得对抗设立在先的已经登记的抵押权或者已被法院依法查封，在此情况下其仍然签订租赁合同，基于诚实信用及公平原则，也应当自行承担损失。

（六）租赁合同解除后承租人何去何从

在实践中，租赁关系的解除必然导致房屋的交接退还和费用结算，而其中承租方返还并交接房屋的时间节点，也就成了出租方结算应付未付租金和占用损失的事实依据，但不论是合同到期解除还是因一方履行单方解除权提前解除，把握好房屋返还和交接的时点控制，都会成为商业租赁纠纷中争取到更多利益的关键。具体分为以下几种情况：

1. 承租方实际搬离房屋，但未办理交接手续的

承租方实际搬离了房屋，但未与出租方协商退租事宜，并不能认定为双方已就解除租赁合同事项达成合意，承租方仍需要履行租赁合同中约定的租金给付义务。在此情形下，法院会审查出租方是否有实际控制房屋的事实，若无证据证明出租方已经收回房屋，一般认定承租方继续占用房屋，在认定双方合同解除时间时，会以出租方按照合同约定发函解除的提前解除日为准。

司法实践中，接收钥匙的事实就常理而言会被认定为实际控制房屋的表现，继而在实践中对于出租方主张的租金损失计算产生影响。如出租方依然保持房屋空置并要求承租方支付租金，承租方可以移交钥匙抗辩。

案例

湖北省武汉市江汉区人民法院在（2022）鄂0103民初10859号判决中的认定：根据石某某（合肥某公司当时的法定代表人）出具的《交还门面申请》，因“经营问题，负担过重，无法正常缴纳租金，现将门面交还贵校，并自愿终止2019年7月10日签订的《资产租赁合同》，不再履行相关义务，我于2020年12月31日将门面钥匙交给贵校。案涉合同因合肥某公司主张提前解除，武汉外校虽同意解除合同，但未表示免除合肥某公司提前解约的违约责任。合同解除后，根据法律规定，尚未履行的终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。对于武汉外校请求“确认案涉《资产租赁合同书》、《商铺租赁安全协议书》于2020年12月31日解除”的诉讼请求，本院依法予以支持。

2. 承租方实际搬离且已办理交接手续，但仍未恢复原状的

在此情形下，出租方可选择向承租方继续发函警示，要求承租方限期将房屋中的物品搬离，将房屋恢复原状并交还；若承租方回复并后续搬离的，则双方的租赁解除日将会以其实际搬离日为准；由此也可更大限度的合法保障出租方的权益。

虽然承租方可能已经实际搬离，但并不意味着其已经完成合同约定的将房屋恢复原状的义务，出租方仍可就此要求承租方承担损失赔偿的责任。

案例

湖北省武汉市中级人民法院在（2023）鄂01民终3371号判决中的认定：双方签订的《租赁合同》系有效合同，双方均应按合同约定履行义务。在合同履行过程中，李某因租赁物品存在损坏的情形，甘某某未履行维修义务，李某因此拒绝履行合同。根据《中华人民共和国民法典》第七百一十三条第一款：“承租人在租赁物需要维修时可以请求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。”的规定，李某可以就物品的维修要求出租人在合理期限内维修，甘某某未在合理期限内履行维修义务的，李某可以自行维修，维修费用由甘某某承担。

3.承租方未实际搬离，且未办理退还交接手续的

此情形具体可表现为承租方实际停止经营，房屋内物品未搬离、未腾空，且未完成任何退还交接手续，甚至会伴生不缴纳应付租金及物业费等违约行为。在此情形下，出租方可依法依约诉至法院要求承租方承担违约责任的，承租方被认定违约，并计租至出租方单方解除之日，同时追究承租方的违约责任。

（七）租赁合同解除后出租人何去何从

（1）能否采取断水断电措施

关于能在租赁合同解除前采取断水、断电等措施催缴应付未付的租金或其他款项这一问题，出租方应当谨慎采取断水、断电、锁门等可能致使承租人无法正常经营的举措；如果基于实际状况不得不采取上述做法的，应在租赁合同事先有明确约定的情况下，先履行通知义务，再在合理限度内采取行动，比如临时性停水停电，以给予警示等。

原因在于：《中华人民共和国民法典》第七百零八条规定出租方应当按照约定将租赁物交付承租方，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。通过研究既往案例，出租方单方的断水断电等行为可能会被认定为未提供可适租房屋的情形，也可能被认定交叉违约，甚至被认定为存在单方解除租赁合同的意思表示，可能对提前解除时间的确定产生影响。

（2）关于占用损失的主张

（商业类）房屋租赁合同解除后，若承租人自解除日未搬离，便会产生房屋占用的事实，因此应按约定标准向出租人支付房屋占用损失。一般商业租赁合同中的占用损失参照租金。

出租方应在解除通知中或单独发送的损失警示函中，给予承租方一定的搬离期限。如承租方在被明确告知后仍逾期未搬离的，则出租方有权依约结合其继续占用房屋的时间计算占用损失。面对前述情形，出租方应注意对房屋占用状态进行有效的取证。

需注意的是，在承租方并未继续在租赁房屋内经营，甚至已搬离部分物品的情形下，如出租方基于承租方未交还租赁房屋或复原租赁房屋而主张房屋占用损失的，应结合个案的具体情形，固定占用事实及证据。

案例

湖北省武汉市中级人民法院在（2019）鄂01民终12801号判决中认定：认定吴某某与某平公园租赁关系终止后，双方系因对装修补偿未能协商一致导致吴某某未及时将附属房屋内物品搬离，在双方未提交其他证据证明腾退交接时间的情况下，一审酌定以2018年5月作为双方交接时间并参照原合同约定的租金标准计算占用费，符合民事诉讼的证据采信标准，实体处理亦无不当，二审予以维持。

（3）商租租赁纠纷主张恢复原状的标准与判断

实践中，（商业类）房屋租赁合同会对恢复原状至何种程度、恢复期限、出租方代为恢复时恢复费用如何承担，以及恢复期间造成的房屋损害如何分担等问题进行明确约定，但因合同约定的具体内容和标准不同，以及恢复的具体程度差异，也会造成实践中可操作性和司法层面可执行性的不同。有些租赁合同根本未对恢复原状进行约定；有些租赁合同中仅对复原标准“有或无”进行约定；也有部分租赁合同除了约定具体且具有操作可行性的复原内容外，还会提前约定代为恢复原状的装修公司以及代为恢复的用料标准及费用，由此可以更加全方位保障出租方以及涉案房屋的权益和价值。因此，该条款如何约定以及约定后如何适用和操作，就会成为商业租赁纠纷中的突出争议焦点。

因此，在商业房屋租赁中，为避免不必要的损失和争议，承租双方在签订租赁合同时应对恢复原状的义务和责任进行详细、具体约定，该约定的形式尽可能的流程化和标准化，同时也应当结合项目特点、承租方特点以及单位特点而设置不同情形下的复原义务。

案例

湖北省武汉市武昌区人民法院在（2022）鄂0106民初11671号判决中的认定：对鲁某某主张李某某支付后期恢复原状人工费、清理费合计20000元的诉讼请求，根据双方签订的《房屋租赁合同》约定，李某某退租时应将商铺恢复原状，李某某租赁涉案房屋后进行了装修，但其系在租赁期限内提前解除租赁合同，且搬走时未按合同约定对租赁物恢复原状，之后需进行恢复原状施工，上述行为实际会给鲁某某造成一定经济损失，李某某应承担相应的责任，鉴于恢复原状费用尚未实际发生，鲁某某亦未对恢复原状费用申请评估鉴定，无法确定具体金额，故本院根据房屋装修情况，酌情认定恢复原状费用为10000元，对鲁某某诉求超出部分，本院不予支持。

(八) 关于房屋租赁中涉及的刑事问题讨论

1、一房多租的问题

现实生活中，尽管在承租人查看房屋所有权证，实地了解房屋使用情况的基础上，仍可能出现在入住房屋时，发现房屋已另有其他承租人在先使用占用或者房屋实际并不能交付使用。那么这种情况下，很可能就不仅仅涉及合同履行相关纠纷的民事问题，而很可能涉及到刑事上的问题，即合同诈骗罪。

2、一房多租成立合同诈骗的条件

（1）主观上存在以非法占有为目的；

（2）客观上已收取获取保证金、押金或预付租金等钱款；

（3）并无履约能力；

（4）诈骗数额达到三千元以上；

其中以主观上存在非法占有为目的以及并无履约能力为核心判断。

案例

四川省石棉县人民法院在刑事判决书（2021）川1824刑初50号中认定：根据在案的证据，可以确定被告人王某某在被法院列为被执行人期间，明知租赁厂房内设备所有权存在争议、其没有处置权、亦不具备履行合同的实际能力，且在与陈某所签合同已经无法履行的客观前提下，其仍以非法占有为目的，隐瞒真相，先后骗取被害人宋某、郭某信任后签订合同，并借此收取合同款共计400000元，其行为已构成合同诈骗罪。

租赁房屋出现一房多租的情况，作为承租方应当做到两手准备，一方面按照民事合同纠纷进行处理，寻求相关法律救济途径，按照民事诉讼途径解决；另一方面，也要积极向公安机关进行报案处理，根据刑事救济途径的处理结果，再来调整后续救济措施步骤安排。

在实际商业活动中，确有房屋产权人出租房屋，出现前后商谈签订多个租赁合同，随后进行商业比价后，选择商业获利更高的合同进行履行时处理的问题。

如果符合法律相关规定，多份租赁合同均成立及有效。人民法院依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》将按照如下顺序确定履行合同顺序：

1、已经合法占有租赁房屋的；

2、已经办理登记备案手续的；

3、合同成立在先的。

已经合法占有的租赁合同最为优先，已经办理登记备案手续的租赁合同其次，成立在先的租赁合同优先权最低。

（九）房屋租赁中涉及的行政违法问题

《治安管理处罚法》第五十七条第一款的相关规定中，强调了出租人应对承租人的身份进行相应登记及管理，否则会被处以二百元以上五百元以下罚款；该条第二款，还明确了房屋出租人对承租人在租赁房屋从事违法犯罪活动的报告责任，如出租人明知承租人利用出租房屋从事犯罪活动并不向公安机关报告的，处二百元以上五百元以下罚款；情节严重的，处五日以下拘留，可以并处五百元以下罚款。

可见，在房屋租赁的合同履行期间，出租人对于房屋的管理不仅限于房屋实体的安全维护，对于房屋的使用用途也负有治安管理责任。

（十）禁止出租的房屋类型

（1）未依法取得房屋所有权证的；

（2）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；

（3）共有房屋未取得共有人同意的；

（4）权属有争议的；

（5）属于违法建筑的；

（6）不符合安全标准的；

（7）已抵押，未经抵押权人同意的；

（8）不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的；

（9）有关法律、法规规定禁止出租的其他情形。

存在上述情况的房屋，如进行出租，则签订的租赁合同将被认定为无效合同，合同相关违约等条款也将一并被认定为无效，出租人只能主张承租人在实际占有期间产生的水电等使用费用。