引言：
业主大会由物业管理区域内的全体业主组成，代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权利，履行相应的义务。业主委员会由业主大会依法选举产生，履行业主大会赋予的职责，执行业主大会决定的事项，接受业主的监督。业主委员会系业主大会的执行机构，代表广大业主的利益，向社会各界反映业主的意愿和要求，并监督和协助物业服务企业或其他管理人履行物业服务合同。业主委员会如何行使权利直接影响小区业主的整体利益。如何筛选适合的业主参与业主委员会委员的竞选显得尤为重要，需要严格把控业主委员会委员的竞选资格条件。
一、业主大会与业主委员会的历史沿革
20世纪80年代初，深圳经济特区率先从香港地区引入房地产开发及物业管理模式，开始逐步放开商品房的开发和销售。在商品房市场发展和完善过程中，逐步确立了将商品房总面积拆分为“专有部分”（即套内面积）和“共有部分”（即分摊面积）的销售模式，在此模式下购买了商品房的业主对专有部分享有独自占有、使用的专有权，对共同使用部分享有共有权，法律上对此种复合权利称之为建筑物区分所有权。
在此种变革下，对建筑区划内的全体业主共有部分如何进行共同管理便成为一个急需解决的问题，需要设计一个业主自治管理制度保障全体业主共有权利的行使，业主大会制度便应运而生。2003年9月1日起施行的《物业管理条例》首次在行政法规的层面明确了业主、业主大会和业主委员会的概念。2021年1月1日实施的《民法典》进一步完善了建筑物区分所有权制度，在地方政府及居民委员会对业主大会成立的支持、业主共同决定事项投票比例、公共收益等方面进行了进一步的明确。
二、业主委员会委员竞选资格条件在实践应用中存在的问题
随着广大业主法律意识的增强，对小区的居住环境及物业服务有了更清楚的认识和要求，业主参与小区治理的意愿不断增强，要求成立业主委员会的的意愿亦在增加。根据相关规定，首届业主委员会委员竞选的资格条件由筹备组确定，筹备组由业主代表、建设单位代表、街道办事处、乡镇人民政府代表和居民委员会代表组成。在实践中竞选资格的确立和应用愈发成为矛盾的集中爆发点之一，究其原因主要有以下几种。
1、各地立法情况不一，部分地区法规不完善，缺乏明确的指导依据。
筹备组在确定竞选的资格条件时需要参考相关法律法规作为指导依据。在现行法律体系下，在法律和行政法规层面没有对业主委员会委员竞选资格条件进行规定，在部门规章层面，住房和城乡建设部发布的《业主大会和业主委员会指导规则》第三十一条规定“业主委员会由业主大会会议选举产生，由5至11人单数组成。业主委员会委员应当是物业管理区域内的业主，并符合下列条件：（一） 具有完全民事行为能力；（二） 遵守国家有关法律、法规；（三） 遵守业主大会议事规则、管理规约，模范履行业主义务；（四） 热心公益事业，责任心强，公正廉洁；（五） 具有一定的组织能力；（六） 具备必要的工作时间。”
《业主大会和业主委员会指导规则》第三十一条的规定较为笼统与概括，因此部分地区的地方性法规与地方政府规章进行了更为详细的规定。例如《重庆市业主大会和业主委员会活动规则（试行）》第二十八条规定“业主委员会成员应具备以下任职条件：（一）具有完全民事行为能力，身体健康，无重大疾病；（二）模范履行业主义务，按期履行交纳物业管理服务费、物业专项维修资金等业主义务，无乱搭建行为。（三）本人、配偶以及直系亲属未在为本物业管理区域提供服务的物业服务企业内工作或兼职；（四）具有必要的工作时间，业主委员会副主任或主任原则上只在一个物业管理区域内担任；（五）具备一定组织能力，且热心公益事业，责任心强，具有社会公信力，未参加过违法组织；（六）书面承诺积极、及时、全面履行工作职责；（七）无挪用、侵占公有财产行为；（八）法律、法规和政策规定的其他条件。”上述规定相比《业主大会和业主委员会指导规则》第三十一条的规定更详细，内容更明确，更具有可执行性，而且新增了“本人、配偶以及直系亲属未在为本物业管理区域提供服务的物业服务企业内工作或兼职”等《规则》中未做规定条件，更贴合实际，具有更强的指导作用，能有效减少因竞选资格问题产生的争议。
就笔者所在的武汉市而言，武汉市目前并没有地方性法规或地方政府规章规定业主委员会委员竞选资格条件，在适用住房和城乡建设部发布的《业主大会和业主委员会指导规则》第三十一条时，需要对相关条款进行解释和明确后适用，在解释和明确过程中涉及到物业费、物业专项维修资金、乱搭乱建占用公共区域等敏感问题时，则会有业主以法律无明文规定等理由提出异议，对业主大会和业主委员会的成立或换届工作造成较大阻力。
2、部分业主缺乏法律意识，未依法履行业主义务，抗拒竞选资格条件的实施，导致竞选过程中矛盾频发。
《业主大会和业主委员会指导规则》第三十一条中明确规定了业主竞选业主委员会委员要求“模范履行业主义务”，关于“业主义务”的内容。国务院发布的《物业管理条例》第七条规定“业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。”
在模范履行业主义务的条件上，关于按时交纳物业费和遵守共用部位和设施设备的使用规定为矛盾产生最多的地方。因部分业主对物业服务公司的服务不满，存在竞选业主未按时交纳物业服务费用现象。按时交纳物业服务费用是《物业服务合同》中的明确约定，也是《物业管理条例》第七条第五项中明确规定的法定义务，未按时交纳物业服务费应当视为不符合“模范履行业主义务”的条件。违规占用公共区域的行为也是普遍现象，常见的有将鞋柜放在门口走廊、在楼道堆放杂物、在公共绿化区域开垦种菜或饲养家禽、在公共区域堆放垃圾等行为。上述行为不符合《物业管理条例》第七条第二项的规定，不满足“模范履行业主义务”的条件。
部分业主因不满足“模范履行业主义务”的条件无法参加业主委员会委员的竞选，进而产生负面情绪，对业主大会或业主委员会的成立或换届工作产生抗拒心理。此类业主通过对竞选资格条件提出异议，联名反对竞选工作，针对筹备组成员进行恶意中伤，要求重新制定竞选条件等方式表达自己的不满，对业主大会和业主委员会的成立或换届工作造成较大阻力。
3、存在个别有私心的业主或第三人恶意挑唆煽动业主的情况。
业主大会作为基层自治管理制度，与全体业主的切身利益相关，为保证业主大会相关工作合法合规，法律赋予地方政府及居民委员会对业主大会相关工作指导和监督的权利。在开展业主委员会委员竞选过程中，不排除别有用心之人恶意制造谣言，诋毁政府的指导和监督工作，将基层政府和社区塑造成损害业主权益的敌对面，挑唆煽动群众，制造群体性事件。针对此种情况，一方面业主要保持独立思考，坚守底线，拒绝他人的煽动和教唆。另一方面，政府部门在做好解释和宣传工作的同时，如相关行为触犯到法律规定的，也要坚决打击。
三、对《业主大会和业主委员会指导规则》第三十一条规定的分析及解释
如上所述，因部分地区未出台规定对本地业主大会和业主委员会的活动进行规范，仅有住建部《业主大会和业主委员会指导规则》的规定指导本地业主大会和业主委员会的活动。关于业主委员会委员的竞选资格条件，《业主大会和业主委员会指导规则》第三十一条规定“业主委员会由业主大会会议选举产生，由5至11人单数组成。业主委员会委员应当是物业管理区域内的业主，并符合下列条件：（一） 具有完全民事行为能力；（二） 遵守国家有关法律、法规；（三） 遵守业主大会议事规则、管理规约，模范履行业主义务；（四） 热心公益事业，责任心强，公正廉洁；（五） 具有一定的组织能力；（六） 具备必要的工作时间。”上述规定在实践中还需要结合其他法律规定和客观实践进行细化，以上述规定为基础，对相关法律规定和实践惯例进行整合后，对《业主大会和业主委员会指导规则》第三十一条规定具体分析解释如下：
（一)具有完全民事行为能力。
依据《民法典》的相关规定，十八周岁以上的自然人为成年人，成年人为完全民事行为能力人，十六周岁以上的未成年人，以自己的劳动收入为主要生活来源的，视为完全民事行为能力人,满足上述要求的即符合“具有完全民事行为能力”的条件。但不能辨认自己行为的无民事行为能力人以及不能完全辨认自己行为的限制民事行为能力人，不能参与业主委员会委员的竞选。在资格审查过程中，即要审核报名业主的年龄，也要注意其是否具有导致不能辨认自己行为的精神疾病。
(二)遵守国家有关法律、法规。
遵守国家有关法律法规是每一位公民的义务，但是对该项条件适用的尺度应当予以把握。在实践中应对未遵守国家有关法律法规的行为进行区分，区分的标准可考虑该业主的违法行为对社会造成的恶劣影响程度，某些轻微违法行为可不剥夺业主的竞选资格，比如，业主违法停车行为违反《道路交通安全法》而被处以罚款100元的行政处罚，违法停车行为也属于未遵守国家有关法律法规的行为，但如以此为由限制该业主参与业主委员会委员的竞选则会过于严苛。实践中，业主委员会委员竞选资格中“遵守国家有关法律、法规”应当满足以下条件：
1）未受刑事处罚、治安管理处罚
如前所述遵守国家有关法律法规的条款在适用时应当予以一定的把握，不能一杆子全部排除，应当以业主不能违反《中华人民共和国刑法》、《中华人民共和国治安管理处罚法》为基础。如业主因违反《中华人民共和国刑法》、《中华人民共和国治安管理处罚法》而受到刑事处罚或治安管理处罚，必然不符合“遵守国家有关法律、法规”的条件，不具备参加业主委员会委员竞选的资格。
2）未被列入失信被执行人
失信被执行人是指未履行生效法律文书确定的义务并具有“有履行能力而不履行”、“抗拒执行”等法定情形，从而被人民法院依法纳入失信被执行人名单的人。如该业主为失信被执行人，说明该业主未遵守国家有关法律法规，存在违约侵权等行为，且该业主不积极解决解纷，反而抗拒和逃避人民法院确定的义务。该行为严重损害个人信誉和社会评价，自然也不符合“遵守国家有关法律、法规”的条件。另外，考虑到业主委员会有管理公共收益的义务，如业主委员会委员为失信被执行人，可能会存在贪污公共收益的风险。在资格审查过程中，可以登录“中国执行信息公开网”查询该业主是否存在被执行的案件。
(三)遵守业主大会议事规则、管理规约，模范履行业主义务。
对于该项条件，可拆分为两个部分，一是“遵守业主大会议事规则、管理规约”，二是“模范履行业主义务”。
关于“遵守业主大会议事规则、管理规约”，业主大会议事规则、管理规约为全体业主共同投票产生，全体业主应当予以遵守。业主大会议事规则、管理规约的制定可以参考当地行政主管部门发布的示范文本，在不与法律法规冲突的情况下可以根据本物业区域的特殊需求进行调整。业主是否有未遵守业主大会议事规则、管理规约的行为以业主大会议事规则、管理规约的内容为准。
关于“模范履行业主义务”，如前文所述，我国法律法规已明确的规定业主应履行的义务，国务院发布的《物业管理条例》第七条规定“业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。”在《物业管理条例》对业主的义务已有明确规定的情况下，应当严格把握竞选资格条件，未履行《物业管理条例》第七条规定义务的业主，亦不符合“模范履行业主义务”的要求，不满足竞选业主委员会委员的资格条件。实践中常见的不符合“模范履行业主义务”情形有：
1）未按时交纳物业服务费用
在实践中，部分业主未按时交纳物业服务费，但是为了竞选业主委员会委员而在竞选前一次性补齐欠交的物业费，此类业主是否能视为已履行业主义务？依据《物业管理条例》第七条第五款规定为“按时交纳物业服务费用”，按时交纳应理解为在规定的交纳期限内交纳，即使后续补交了物业服务费用，也不满足“按时交纳物业服务费用”的要求。
2）违规占用公共区域
常见的违规占用公共区域的行为有将鞋柜放在门口走廊、在楼道堆放杂物、在公共绿化区域开垦种菜或饲养家禽、在公共区域堆放垃圾等行为。在实践中，如业主积极改正占用公共区域的行为，在竞选时已消除不良影响，不再占用公共区域的情形，也可视为满足“模范履行业主义务”的条件。
(四)热心公益事业，责任心强，公正廉洁
该项条件系对业主委员会委员的道德层面的要求，业主委员会委员在竞选时可以列举自己的相关事迹以证明自身具备高尚的道德品质，常见的情形有积极参与防疫志愿活动、公益行为受到单位或政府表彰、为小区做出过突出贡献等，在此不予赘述。
需要特别说明，各地方政府均出台政策鼓励党员积极参与业主大会与业主委员会工作。以武汉市为例，武汉市于2019年发布《关于推进“红色物业”拓面提质的实施意见》（武组通〔2019〕56号），提出着力打造“红色业主委员会”，推荐符合条件的社区“两委”成员、居民党员等竞选业主委员会委员，提倡通过法定程序，把符合条件的社区“两委”成员推选为本社区小区业主委员会主任。2020年发布《关于加强党建引领，打造“红色业主委员会”的若干意见》（武组通〔2020〕2号）提出要推动党员业主参与支持业主委员会工作，推动在职党员和身体状况良好、有服务意愿的离退休党员干部，以业主身份，带头竞选小区业主委员会，带头遵守小区公约和业主公约，积极参与小区治理。因此我们鼓励热心公益事业，责任心强，公正廉洁的党员业主参加业主委员会的竞选工作，积极参与小区治理，维护辖区业主的合法权益，助力基层的和谐稳定。
（五）具有一定的组织能力
该项条件系对业主委员会委员的能力层面的要求，一般从候选人的工作经历、在业主中的口碑等角度进行考量，在此不予赘述。
（六）具备必要的工作时间
考量业主是否具备必要的工作时间，可以从两个方面进行判断。一是该业主是否长期、连续居住在该小区。如该业主工作需要长期出差、或不在本地工作、或在本地工作但不在该小区长期居住的，则可视为不具备在该小区业主委员会正常履职的工作时间条件。二是从该业主的身体情况进行判断，如该业主身体状况较差，存在需要长期住院或居家治疗的情况，也不能满足具备必要工作时间的条件。
四、严格把握业主委员会委员竞选资格条件的意义
1、有利于维护全体业主的合法权益，提升业主的幸福感。
在业主委员会委员竞选条件中，对业主委员会委员候选人的道德和能力提出了较高的要求。特别是经历过疫情之后，更加体现出一个有能力的业主委员会对全体业主的重要性，因此要严格把握竞选资格条件，推选有道德、有能力、有责任心、遵纪守法的业主，特别是推选在疫情防控期间有突出贡献的业主或责任心强、公正廉洁的党员业主参与业主委员会的工作，有利于维护全体业主的合法权益，营造和谐的生活环境，不断提升业主的幸福感，满足感。
2、可有效减少基层社区活动中的各方纠纷冲突，化解基层矛盾。
常见的社区活动中的矛盾有业主与物业公司之间的矛盾、业主之间的邻里矛盾、违规占用公共区域导致的矛盾、因房屋质量问题与开发商之间的矛盾等。矛盾的产生原因一方面是物业公司、开发商等确实存在服务不到位的问题，另一方面也因部分业主未履行业主义务导致纠纷产生。因此有必要严格把握业主委员会竞选资格条件，推选模范履行业主义务、遵纪守法的业主参与业主委员会工作，引导全体业主积极履行业主义务，督促物业公司、开发商提高服务水平，配合居民委员会、街道办事处更好为居民提供服务，有效减少基层社区活动中的各方矛盾冲突，营造和谐稳定的生活环境。
3、协助政府基层治理工作，助力国家治理体系和治理能力现代化。
业主大会作为基层业主自治管理组织，是基层治理中不可忽视的重要角色，推选遵纪守法、积极配合政府工作的业主参与到业主委员会的工作中去，积极配合和协助政府的基层治理工作，为政府基层治理工作提供治理经验和完善建议，助力国家治理体系和治理能力现代化。
参考法律法规
《业主大会和业主委员会指导规则》
第三十一条：业主委员会由业主大会会议选举产生，由5至11人单数组成。业主委员会委员应当是物业管理区域内的业主，并符合下列条件：
（一） 具有完全民事行为能力；
（二） 遵守国家有关法律、法规；
（三） 遵守业主大会议事规则、管理规约，模范履行业主义务；
（四） 热心公益事业，责任心强，公正廉洁；
（五） 具有一定的组织能力；
（六） 具备必要的工作时间。”
《物业管理条例》
第七条：业主在物业管理活动中，履行下列义务：
（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；
（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；
（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；
（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；
（五）按时交纳物业服务费用；
（六）法律、法规规定的其他义务。
