2020年春季，一场新冠疫情的黑天鹅让整个世界措手不及！

在疫情的无情肆虐面前，房产行业的经济形势满目疮痍，楼市停摆，市场、销售、交易和经营均按下暂停键，全国各大城市零成交和零供应层出不穷，各房企无一例外形势严峻、压力陡增，甚至面临现金流的断裂风险，房产行业节奏已然被严重破坏。

正如刘慈欣所述，“我们都是阴沟里的虫子,但总还是得有人仰望星空”！

最先作出顺势反应的是乐居地产，大年初二就开始为项目搭建“线上售楼处”，随后房天下、焦点、网易等平台也推出网上售楼平台，到了2月13日，恒大宣布实施全国所有楼盘“恒房通”购房的营销措施后，实现了全口径销售额470亿元的“线上售房大跨步”，逆市飘红令“网上售房”、“云销售”这类原本作为线上辅助使用的商展平台被强力推向风口浪潮，迅速捧为房地产企业的决战法宝，一时网上售房的各种APP、小程序、VR实景看房、直播售房等新技术迅速发展。可以预测，随着疫情期间这一波用户群体的强势积累，“网上售房”这一因势而变的新模式后续会得到进一步的推广及规范。

区别于以往的纯展示功能，笔者认为，今后的线上售房会更趋向于体系化的完整生态营销模式，那么在网上售房实践操作中，房企们是否敏锐地意识到与线下售房相比，会有哪些风险点呢？笔者作为专业的房地产律师，必须给房企们提提醒啦！

一、房产企业线上售房宣传可以随时开展吗？

早宣传就能早获利？根据《房地产广告发布规定》，售房宣传是有前提的，不论采用哪种销售模式，房企进行包括网络推介在内的宣传均必须满足法定要件，如有项目建设用地不合法或者违规建设，或权属有争议以及涉诉被查封限制等情形，均不得进行广告发布。实践中，尤其需注意在未取得项目预售许可证的情况下发布宣传，不仅违规，而且一不留神可能还会受到行政处罚。

二、直播售房也应遵守《广告法》？

除了房企传统线上广告受《广告法》约束以外，对于直播、短视频等新型售房模式，当其符合商业广告推销要件时，也属于《广告法》的规制范围。因此，企业在直播售房等活动中同样也应注意宣传中的合法合规。同时网红主播们，也要注意言辞，除了保障信息披露的真实性之外，也尤其需规范宣传用语，尤其在面积、得房率、绿化、功能区等方面不要夸大其辞，踏入雷区。需要提醒的是，当前市场上有房产企业直播中直接邀请家居大师讲风水等一些低俗、迷信等营销方式，实际是违反《广告法》的宣传行为，不可取。

三、“网上售房”中，哪些承诺要避免风险？

房企常以各式允诺吸引消费者，以下三个“雷区”应当避免：

（1）对房屋及相关设施作出与实情不符的虚假承诺。房地产开发企业对开发范围内的商品房及相关设施所作的说明和允诺应保障其真实性，如夸大虚假宣传，一旦满足具体确定的条件，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，则会被认定为要约，导致经营者承担违约风险。

（2）包含升值或者投资回报的承诺。当前一些房产广告中，出现融资或者变相融资的内容，“提供固定回报”、“原价回购”等形式花样百出，看似新颖诱人，实则暗藏风险，一旦房产商经营失误，售房前的说辞往往不能兑现，因此，此类承诺也被法律严格禁止。

（3）承诺为入住者办理户口、就业、升学等事项。如，“教育不妥协，学区‘优’一点”及“地段好，双学区”等宣传用语，均属在广告中违规宣传“学区房、学位房”等内容，房企应理性规避，否则不仅会被予以行政处分，还可能因违规而影响网签销售的继续进行。

四、线上发布房产信息的要求，商品房和存量房有哪些不同？

房产信息按照房屋类型主要分为商品房信息以及二手房、租赁房信息。

根据国家发展改革委发布的《商品房销售明码标价规定》，企业发布关于商品房下述重要信息，应当依法公示。包括了开发企业名称、预售许可证、土地性质、土地使用起止年限、楼盘名称、坐落位置、容积率、绿化率、车位配比率；楼盘的建筑结构、装修状况以及水、电等基础设施配套情况；当期销售的房源情况以及每套商品房的销售状态建筑面积以及优惠折扣等。以上信息的强制公开，有利于购房者前期未实地考察的情况下，依此进行体系化地了解。

对于存量房和租赁房而言，重点规制企业对房源信息的发布。武汉市《关于进一步规范武汉市存量房和住房租赁房源信息发布管理的通知》已于2020年1月1日正式施行。可以看出，国家对房源信息的管制已日趋严格，对经营者来说，一方面需重视信息发布的准确性和唯一性，机构及从业人员不同渠道发布的同一房源信息应当一致，且同一机构的同一房源在同一网络平台仅可发布一次；另一方面，各渠道信息也应及时更新和维护，对于取消委托或是毁损、灭失、抵押、查封等房源信息，均应在规定的期限内从平台撤除。

五、房企通过售房平台获得个人信息会侵权吗？

伴随着“e选房”、“龙湖u享家”等各类网页、在线售房程序的陆续推出，房企要求购房者注册、授权一时间成了常规操作。线上服务意味着通过电子化方式即可实现对购房者本人各类信息的便利获取，除了基础信息以外，还包括了身份证号码、位置信息、浏览记录、购房记录、甚至绑定的银行账户等安全信息，尽管房企们都希望尽可能多的采取潜在购房人信息，争夺商业资源，但无论如何，经营者对个人信息的采集都应满足合法、正当、必要原则，超范围采集隐私信息系属违法，同时，经营者也肩负着对购房信息的安全保障义务，不仅强化系统保障信息安全监管和储存，谨防泄露，且对于基础类信息能否予以公开也需谨慎考量，否则就构成了侵权从而导致决背负轻责赔偿重则追刑的法律责任。

六、房企如采取线上签约，如何保障交易顺利进行？

    现已有不少企业正尝试将签约环节推入线上进行，应对不同阶段采取相应的损失以保障交易顺利进行。对于认购环节，基于认购协议对正式房产买卖协议的重大影响，经营者应当通过网络平台对购房者的购房资格和条件进行审慎查验，全方位设置电子验证，以免因购房资格审验不慎而产生不必要的纠纷麻烦；对于签约环节基于电子签名在技术层面易于模仿、难以辨识真伪的特点，为避免签章被伪造、冒用、盗用，建议尽量协商选择有资质的第三方认证机构，由认证机构发送数字证书以强化认证功能，对此，经营者可对消费者作出必要的提醒及说明。

七、线上营销的“创新”如何严守法律底线？

新形势下，房产企业借助互联网招揽流量以实现营销目标，一些房企火热效仿的“拉人返现”策略，假若在企业现金流断裂的情况下如此“套路销售”，难免不被认定为“传销、非法集资”的违法行为，存在很大的刑事风险，反而得不偿失。

小结：

    以上是和房企们共同探讨的“网上售房”中的一些法律风险问题，面对今后线上售房模式的不断体系化和规范化发展，作为房产企业经营者而言，既应当勇于探索新模式，接受新事物、新挑战，也应理性对待网络监管现阶段的空缺不足，规范自身行为，谨防法律风险，