一、何为“赠送面积”

商品房赠送面积，通常是指在商品房建设项目通过规划验收之后或者在开发商向购房者交房之后，开发商或业主利用现行国家法规、地方政策中关于建筑面积和容积率计算相关规定中的“漏洞”和政府监管的“漏洞”，对房屋和相关空间进行的一些改建、加建行为，以提高使用率的行为。

二、“赠送面积”的常见形式

在维持房屋总价不变的情况下，由 开发商提供不计入或者只部分计入房产证的面积，或是业主自行改造便能获得更多的使用面积的，实践中有多种实现“赠送面积”的方式，具体如下：

三、与赠送面积有关的争议点

（一）开发商在销售中宣传“赠送面积”，属于要约还是要约邀请？

若构成要约，则需要购房者认可开发商的宣传内容并且签订预售合同，便属于购房者对赠送面积的要约内容和预售合同的其他内容作出承诺。因此，赠送面积的宣传内容对开发商具有一定的约束力；若最终赠送面积失败，购房者或许可以向开发商主张权利。但需要注意的是，关于赠送面积的相关内容即便被认定为要约，也可能被法院认定违反《城乡规划法》而无效。

若构成要约邀请，则购房者在实地看房以后向开发商表达购房意愿之行为属于发出要约；开发商同意售房并签订预售合同则属于承诺。赠送面积相关内容即便包含在购房者所发出的要约之中，但是没有写进合同；如此，开发商并未对赠送面积的相关内容作出承诺。因此，赠送面积相关内容对于开发商并没有合同约束力。相应地，若是最终赠送面积失败，购房者不得向开发商主张相关权利。

（二）若未能兑现赠送面积，购房者可否以欺诈为由主张撤销合同？

判断购房者是否受到欺诈，既要看开发商是否实施了欺诈行为，也要看主张自己被欺诈的购房者是否因为欺诈而陷于错误判断，并且是否基于该错误判断而做出了违背自己真实意思表示的购房行为，缺一不可。

在实践中，购房者要求撤销合同的诉求较难获得法院支持，主要理由有：

1.购房对大多数人而言是一件大事，在购房前必然会对商品房的户型、面积、房屋总价、房屋单价、小区容积率等问题进行充分了解，这亦是购房者应尽到的注意义务。就开发商在户型图等宣传资料中标注的拓展面积或赠送面积，实践中购房者一般都会予以注意，开发商也会予以相应提示，购房者实际应知晓该赠送面积的性质及获取途径，购房者并非基于错误认识而购买房屋，故开发商不构成欺诈。

2.楼书、宣传册等宣传资料中关于赠送面积的约定应属于要约邀请，且双方在商品房买卖合同中已明确约定了房屋面积及户型附图，开发商交付的房屋符合合同约定的，不构成欺诈。

3.即便宣传资料构成要约，但因双方在商品房买卖合同中已重新约定了房屋面积，应当视为合同双方对房屋面积约定的一致变更，故应以商品房买卖合同为准。

（三）关于赠送面积的免责条款是否为格式条款？

在售房宣传资料中，往往有“房屋改造由购房者自主进行、责任自负”、“本广告（可以赠送面积相关）内容仅供参考，最终以政府批准之法律文件和最后签订的合同文件为准，开发商拥有最终解释权”等内容。

根据《最高法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第六条第一款规定：“提供格式条款的一方对格式条款中免除或者限制其责任的内容，在合同订立时采用足以引起对方注意的文字、符号、字体等特别标识，并按照对方的要求对该格式条款予以说明的，人民法院应当认定符合合同法第三十九条所称‘采取合理的方式’。”

在预售合同中，部分合同内容被认定为格式条款并且应当被认定为无效，通常有如下四种情形：（1）开发商以欺诈、胁迫手段订立合同，损害国家利益；恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；以合法形式掩盖非法目的；损害社会公共利益；违反法律、行政法规强制性规定。（2）免责条款免除造成对方人身伤害的责任，或者免除因故意或者重大过失造成对方财产损失的责任。（3）格式条款免除了开发商的责任。（4）格式条款排除了购房者的主要权利。

四、结语

从开发商角度，在售房广告中，应当尽量做到真实、合法。尤其是关于“送面积”的相关内容，应当尽量做到合法、合规；在合理突出卖点的同时，也不可以随意许诺。

从购房者角度，在看房、认购之时，应当仔细审查房屋的面积、户型等因素。尤其涉及房屋赠与面积时，应当多加考虑是否合法合规、有无兑现可能性等因素，理性评估、购买房屋。

在政府部门的相关规定日趋严格、执法力度不断强化的背景下，无论是对出卖人还是买受人而言，通过改造增加房屋使用面积的方式存在的固有风险日益凸显。就赠送面积改造事宜，开发商和购房者都应谨慎、理性对待，以合法合规的方式开发建设商品房应是对双方合法权益最佳的保障方式。