抵押权是不转移财产占有的所有权，《民法典》第406条对《物权法》第191条作出了实质性修改，承认了抵押权可以自由转让的原则。抵押物转让制度的根本变化，同时涉及抵押权人的债权安全、抵押人转让资产的便利性、买受人购买资产的交易安全等多重利益，《民法典》确立的抵押物转让规则对不动产抵押亦有积极意义。

一、抵押物转让规则的主要变化

《民法典》第406条相较于原《物权法》第191条的变化：

二、《民法典》第406条对不动产抵押的影响

1.对抵押人而言，允许其在不影响抵押登记的情况下办理不动产的过户登记，有助于简化交易程序，降低抵押人的交易成本。针对不动产抵押而言，《民法典》这一修正是具有积极意义的，一方面，不动产不能发生位移，考虑到不动产抵押物的自由转让，只要承认抵押权的追及效力，就不会影响抵押权人的利益；另一方面，不动产抵押权必须登记才可设立，使得抵押权的绝对权属性得到了公示的支撑和保障。

2.对抵押权人而言，即使抵押人转让抵押物，抵押权人亦未丧失抵押权，抵押权人也可以通过约定限制抵押人自由转让的权利。此外，不动产的抵押和转让均有登记和公信力的保障，抵押权人也可以从登记簿获知不动产权利信息，如果抵押权人能够证明抵押财产转让可能损害抵押权，也可选择要求抵押人以转让价款提前清偿债务或者提存。《民法典》的此次修改给予了抵押权人较为充分的选择权，有助于在促进抵押物流通的前提下保障抵押权人债权安全。

3.对买受人而言，在排除抵押人与抵押权人另有限制或不得转让的情况下，买受人无需经过抵押权人同意即可受让抵押物，降低了交易难度。《民法典》修改后，买受人仍存在受让抵押物的同时还需承受抵押权实现的风险，但抵押人与抵押权人将约定予以公示登记，买受人也可在受让前通过合法途径查询抵押物权利状态，充分判断交易风险并做出合理决策。

三、对不动产抵押登记的实务建议

因《民法典》第406条抵押物转让规则作出了根本性修改，但目前仅为原则性的表述。目前配套制度尚未匹配更新，在具体适用《民法典》第406条时可能会存在理解分歧。

1.“当事人可以另行约定不得转让”的登记公示要求

依据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》有关担保制度的解释第43条第2款规定：“当事人约定禁止或者限制转让抵押财产且已经将约定登记，抵押人违反约定转让抵押财产，抵押权人请求确认转让合同无效的，人民法院不予支持；抵押财产已经交付或者登记，抵押权人主张转让不发生物权效力的，人民法院应予支持，但是因受让人代替债务人清偿债务导致抵押权消灭的除外。”如果不将该约定登记公示，依据合同相对性的原理，限制抵押物转让的条款仅对抵押合同双方当事人具有约束力。若抵押人违反约定，所承担的只是违约责任，一旦抵押物转让，限制转让抵押物的条款不能对受让人产生效力。而抵押权人无法主张合同无效，这导致该规定所具有的缺陷弥补功能将受到极大的限制。若将该约定予以登记，抵押人违反约定、私自转让，虽然不能据此认定转让抵押物的合同无效，但受让人也不能因转让合同而取得抵押物的所有权，除非受让人代替清偿债务导致抵押权消灭。

因此，在实务操作中，不动产登记机关可以考虑在办理抵押权登记时，将“当事人另有约定”作为一项公示信息，且该信息可以在不动产抵押信息查询时予以体现公示，从而产生对抗第三人的效果。

2.不动产抵押权与居住权的并存冲突

《民法典》新设了居住权制度。根据相关立法说明，居住权原则上无偿设立，居住权人有权按照合同约定或者遗嘱，经登记占有、使用他人的住宅，以满足其稳定的生活居住需要。居住权属于用益物权，目的是为了居住使用和获取收益，而抵押权属于担保物权，体现的是抵押物的交换价值。在理论上，居住权和抵押权可以存在于同一住宅之上，即二者可以并存。从《民法典》的相关规定来看，并未禁止在已设立抵押权的住宅上设立居住权，亦未禁止对已设立居住权的住宅设立抵押权。

若抵押人将已设立居住权的房屋作为抵押物，居住权的存在将或多或少导致住宅交换价值的减少。比如居住权期限约定至居住权人死亡，基于居住权期限的不确定性，从而导致房屋的交换价值和时间节点实际上难以确定，进而对抵押权人行使抵押权产生不利影响，乃至出现诸如房屋难以评估、变现、交付等情形。如果抵押人在已设立抵押权的住宅上再设立居住权，居住权的存在同样可能会影响抵押权的顺利行使。

目前《民法典》未明确住宅居住权与抵押权的顺位问题，而不动产登记机构尚未对居住权的登记事宜发布规定。面对依据合同设立的居住权与不动产抵押权均自登记时设立，根据“时间在先,权利在先”的一般原则，建议不动产登记机构在办理登记时应当慎重审查，尤其是已设居住权的不动产再次办理抵押权登记，同时也应当公示、开通查询渠道，包括但不限于不动产所有权人、抵押权人、居住权人以及持有合法查询手续的其他人查询不动产所设权利，便于各方全面细致的核查，合理评估风险。

i：刘家安：《<民法典>抵押物转让规则的体系解读——以第406条为中心》，载于《山东大学学报（哲学社会科学版）》第2020年第6期第71-79页。

ii：王利明：《物权法研究（修订版）》，下卷，326页，中国人民大学出版社，2007。