实践中，不少拆迁还建房买卖多是当事人之间“私下”的协议签订及房屋交付，各方多以房屋钥匙的交付、水电等物业费用付款人的变更等作为物权变动的公示，由于还建房手续流程繁琐、政策限制（在一定期限内不能过户）等原因没有及时进行物权设立及变更登记。因此，买受人支付购房款并实际占有房屋数年后，仍未能取得房产证的情况并不少见。买受人要求出卖人配合过户时往往遇到障碍。本文由主办律师谈旭律师、唐诗律师经办的一起真实案例，分享如何为买受人顺利争取合法权益。

01

案情回溯

2022年12月，我们接到了一个还建房买卖纠纷的案件：2013年，我方当事人张三（为保护当事人隐私，化名处理）购买了李四名下的一套还建房，当时付了全款也交了房。2019年，李四和他的老伴相继去世了。2020年，张三听说房子可以办过户手续了，于是找到李四的独生女李小四，要求李小四协助办理过户手续。但是李小四以房子增值为由要求张三额外再支付数十万元才配合办手续，双方沟通不愉快。后来，李小四不接电话，人也找不到了。接案当天，张三焦虑地说：“我本来经济实力就一般，所以当时才选择购买价格相对较低的还建房，这也是我唯一的一套房子。这套房子我住了10年了，也早就付了全款，现在办不了过户手续，我后半辈子可怎么办？”

02

迷雾重重

在详细了解案情后，我们了解到案涉房产还没有办理商品房权属初始登记，于是我们将诉讼方向确定为：主张李小四办理案涉房屋的不动产证后，再协助张三将房屋产权转移登记至张三名下。在张三提供的证据材料之外我们也进行了调查取证，但根据现有材料，能否实现该诉讼目的，仍存在如下不确定性：

1、本案李小四是否为案涉房产的唯一继承人？

现有证据仅能证明李四已死亡，但不能证明李小四为案涉房产的唯一继承人。如该问题不能被查实，我方将有败诉风险。

2、根据我们的调查，案涉房产登记在某商贸公司名下，与李四签订的《拆迁安置协议》中的拆迁人不一致。本案诉请“李小四办理案涉房屋的不动产证”是否能得到法院支持？

我们联系到第三人某商贸公司，了解到拆迁人与商贸公司签署了协议，约定案涉房产登记在商贸公司名下，商贸公司表示：卖方不配合的情况下，必须有法院判决卖方办理产权证或法院出具调解书，商贸公司才配合办理。但是从商贸公司了解的情况来看，这一片区域的还建房买卖纠纷，基本上都是拿调解书来办理房产证（买方仍需向卖方支付较高的调解金额），几乎没有判决卖方办理产权证的胜诉案件。

03

柳暗花明

虽然诉讼均有风险，但基于张三的家庭情况，我们认为张三已无力承担任何风险。结合我们的办案经验，为化解上述不确定性我们积极诉讼：

1、向法院提交《申请法院调查取证申请书》《书证提出命令申请书》，通过申请法院的调查及申请法院责令李小四出具证据来查明李小四为案涉房产的唯一继承人。

2、我们实地走访了商贸公司及村委会，在多次沟通协调下，拿到了商贸公司出具的案涉房屋具备办证条件的《情况说明》并提交给法院。

3、不断优化办案思路，组织证据，就核心问题准备发问及辩论意见。

04

法院裁判

庭审中我们围绕诉请充分举证，最终法院支持了我方的诉请，张三无需额外支付购房款，就能取得案涉房产的不动产证，而且我方主张的违约金亦得到了法院的支持。

05

实务探讨

买方已支付了全部或大部分购房款，且已实际占有使用还建房屋的情况下，卖方怠于履行义务拒不配合办理，买方诉请卖方配合办理过户手续的，需要买方提供足够的证据来证明案涉房屋已具备办理不动产权证的条件。此类证据在实务中一般为：房屋所在村委会出具的案涉房屋可以办理不动产权证的《情况说明》《安置复建设点相关情况审计一览表》、案涉房屋所在小区其他房屋已取得的房产证书等证据材料。

需要注意的一点是：此类案件的诉请中需要先列明“判令卖方办理案涉房屋的不动产证”，否则买方有败诉风险。因为卖方履行协助买方办理产权变更登记义务，需要以卖方已办理产权登记手续为前提。如买方并未请求卖方办理产权登记手续，径自要求卖方协助办理涉案房屋的过户手续，该诉请将面临因条件尚不成就被法院驳回的诉讼风险。

06

律师建议

还建房虽然市场价格相对较低，但这类房源交易手续多、周期长、受政策影响大，身处瞬息万变的市场，在后续实际交付中有较大风险。出于避免交易风险考虑，尽量不要购买此类房屋。如果一定坚持购买，建议买受人谨慎对待，除了要找社会信誉高、有保障的中介机构外，自己也得做足功课，从以下几个方面加以防控，尽可能减少法律风险。

1、全面了解相关政策规定

在签订还建房买卖合同之前，买受人可通过咨询相关拆迁单位或房地产开发商、查看还建房认购协议书等方式，对交易房产的性质、是否存在上市交易限制、是否需要补交土地收益、整个交易所需周期等信息全面掌握后，再决定是否签订房屋买卖合同。

2、核实拟购买还建房的权属

买受人在购房前，应让出卖方提供《拆迁安置补偿协议书》，以核实签署房屋买卖合同的出卖人对于还建房屋是独自享有还是与他人共同共有。如果是共同共有可要求出卖人协调还建房屋的全部潜在权利人员在房屋买卖合同上签字，以防止其他共有人不配合办理初始登记从而不具备办理产权过户登记的条件。

此外，还需要注意还建房的土地性质，集体土地性质的拆迁还建房具有专属性，依法不能对外村人进行转让。

3、完善合同条款

在购买还建房屋时，签订一份详尽、可操作的买卖合同尤为重要。对于初次领取房产证需要缴纳的费用、上市交易需要补交的土地收益、产权人变更阶段产生的费用，合同中应明确约定负担主体。此外，建议买受人重点关注房屋的交付和产权过户的条款，并预留小部分房款待房屋过户手续办妥后付清，同时设置相应的违约责任条款，保障房屋买卖的交易进程，减少纠纷。必要时，购买案涉房屋同时及时办理预告登记。

4、及时交付尽快实际占用房屋

虽然物权转移需经登记方能发生效力，但买受人及时进行房屋交接、尽早占用使用房屋，除了可以积极行使使用、管理、收益等权利外，还可以减少卖家再行出售的风险。

5、具备办证条件时，及时办理过户手续

买受人应随时关注还建房产权证办理通知，房屋满足过户条件时及时要求出卖人过户，如遇任何理由的推诿与拒绝，及时起诉并采取保全措施。